物业管理难，收费难；企业生存难，发展难。去年，市区有两家物业公司关停，18家物业企业，除一家收支平衡外，余者皆入不敷出。

　　物业陷入困境原因何在？

　　收费服务一厢情愿

　　从平房到楼房，人们的居住环境大为改善，他们置身于宽敞明亮的住宅、漫步于花园般的庭院享受物业公司方便、快捷的服务，但人们对物业服务收费观念淡薄。

　　《黑龙江省物业服务收费管理办法》第二条规定：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业合同的约定……向业主所收的费用。”

　　《规定》在一些人眼里如一纸空文，物业收费率一直较低，一般在30%左右，最多在60%左右。

　　在宏志物业公司的一份物业管理委托合同中，记者看到如下的承诺：房屋外观整洁；设备运行正常；房屋及设施的维修、养护及时、周到；公共环境优雅……

　　物业一诺千金。龙滨花园小区名不虚传，环境优雅，整洁有序，被评为省级物业管理示范住宅小区。

　　然而，“物业”付出劳动，并非得到回报，收费服务，只能是物业部门一厢情愿。

　　有些居民少交或不交物业管理费，最长拖欠两年之久。

　　为了赢得业户的信赖，“宏志”做了许多分外工作。按规定：居民住宅内部设施的养护与维修由业户自己负责。为方便业户，宏志有求必应。两年为业户疏通下水道147次，维修电路故障79次……物业企业给业主营造了舒适、安全、优雅的居住环境，而物业获得的只是赤字。企业分管10余万平方米住宅，收费率仅有50%，两年亏损10多万元。

　　“宏志”在致全体业主的一封公开信中写道：“表面看来，个别业主不交纳物业管理费用，似乎只是损害了物业管理公司的合法权益，其实更重要的是损害了全体业主的合法权益。”

　　物业服务收费难，已成了制约物业企业发展的瓶颈，它将会致使物业服务质量下降，服务项目减少，从而导致更多的业户拖欠物业服务费。恶性循环的结果是：两败俱伤。

　　2003年初，新光物业成立之初，雄心勃勃，力争用最优质的服务赢得业户。孰料，两年后，他们以失败告终。“新光”接管的8栋住宅，如今，已放弃7栋。

　　接管之初，他们将8栋楼所有的楼道粉刷一新，破损的玻璃全部更换。当时，10号楼断水5个月，物业企业出资抢修，更换破损的自来水管线。接着，他们铺彩砖、修房盖……

　　然而，“新光”费力不讨好，他们登门收费，常吃闭门羹，更有甚者，一些业主出言不逊，抡起拖布撒野。“物业”收费率仅在20%～30%，企业两年净赔3万。万般无奈，他们只好偃旗息鼓，7栋楼重新沦为弃管楼。维修基金十分紧缺

　　住楼了，人们往往关心楼房的寿命。据房产部门介绍，楼房的寿命在60年以上。但10年之后，便进入大中修维修期。随着时间的推移，共用部位、共用设施开始“怠工”。上下水道供水管将会腐蚀、天线、供电线路、照明、暖气线路将会老化，水箱、加压水泵将会破损，绿地、道路、路灯，及公用性文体设施外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道均需随时维修。

　　一些业户认为，这些费用应该均由物业企业承担。其实不然。《黑龙江省物业服务收费管理办法》等10条规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

　　那么，维修资金从何而来？

　　早在1998年，国家财政部、建设部联合发文：“购买商品房时，按购房款2%缴纳维修基金……”事实上，2004年之前，该规定并未实施，维修基金，自然无处筹集。

　　据市房产部门统计：市区有近百万平方米住宅进入大中维修期。上个世纪90年代建的住宅，一部分存在着质量问题，维修与更新的费用，每栋楼少则几万，多则十几万。如将这些问题转嫁给物业企业，显然失之公允。

　　维修基金奇缺，旧楼故障频频，居民连连告急，物业企业处于两难境地。

　　去年10月中旬，节能10号楼地沟内供暖管线破裂、热水溢出，有关部门不得不关闭阀门。

　　按规定，维修费由居民共同承担，物业部门应先收费，后维修，但考虑居民取暖，兴房物业公司决定：维修与收费同步进行。他们没有想到，供暖管线维修顺利，但收费阻力重重，许多居民以各种理由推诿不交，全楼60户居民，仅有19户交费，物业公司垫付维修费2万元，仅收回7100元。

　　10号楼收费难已非一日，去年，该楼的物业服务费仅收上来20%。

　　无独有偶，去年，环城路一居民区供水管线破裂，居民停水两月，后经有关部门出面，才得以解决。

　　由于缺少维修基金，物业企业为了生存，不得不甩掉包袱，将一些旧楼“遗弃”。而一些旧楼，苦于无物业关爱，愈发破败不堪，墙皮脱落，地面凹凸不平，楼道布满灰尘，房屋价格下跌。

　　一物业公司经理说，去年，有许多家旧楼业主想“加盟”我公司，均被我们拒绝。凭心而论，我们也想扩大业务范围，经营规模，但实在力不从心，旧楼包袱沉重，谁管谁赔钱。

　　目前，市区的弃管楼占20%，尚有增长趋势。照此下去，当新楼变成旧楼，进入大中维修期时，是否也会被物业企业抛弃？

　　业主委员会千呼万唤

　　业户埋怨，物业服务差，物业抱怨：服务收费难。

　　据房产部门介绍，居民楼区应成立业主委员会，业主委员会与物业企业签订物业管理委托合同，并具法律效应。目前，市区绝大多数物业管理委托合同是由房屋建设单位或施工单位与物业企业签订的，严格意义讲，不能称之为合同，只能是前期物业服务协议。

　　目前，一些业户与物业企业的纠纷增多，矛盾加剧。

　　随着一部分建设单位改制，施工单位撤出，加之业主委员会“缺席”，物业企业的服务管理步子更难，居民楼也难逃“弃儿”的命运。

　　虽然，一些建设单位与物业企业有约：建设单位对业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式补偿。

　　但履约者寥寥无几。

　　有关部门多次下社区、组建业主委员会，但收效甚微，居民反应平平。

　　业主委员会为何难以成立？龙滨路一居民认为：住房大都自扫门前雪，不好管理。顶楼漏雨，楼下无动于衷，一楼下水道堵了，楼上袖手旁观，谁加入业主委员会谁自讨苦吃。

　　业主委员会成员纯属尽义务，无一分报酬，且工作责任重大，任务繁重，劳心费力不讨好，故许多人敬而远之，业主委员会迟迟未能成立。

　　由于没有业主委员会，物业企业的服务项目服务质量无人监督或监督不力，致使个别物业企业光收费，不服务或少服务。

　　居民迫切需要业主委员会出面维护业户的根本利益。遗憾的是，这个民间组织千呼万唤终未出。

　　改变现状众心所盼

　　众所周知，楼房只有搞好养护、维修、更新，才能延长其寿命，住宅是否增值，物业服务好坏起一定的作用。由此看来，物业管理难的问题如不解决，不仅仅关系到物业企业的兴衰，还会涉及到业户的利益。

　　那么，物业企业如何在困境中生存与发展？

　　黑河市金达房地产物业管理公司的经验值得借鉴。他们靠提高服务质量，增加服务内容，改变服务作风赢得业户的信赖与支持。

　　去年11月，他们接管5号小区之初，就投入3万元，将公用设施设备全部检修一遍。为建设一支高素质的物业服务队伍，他们向社会公开招聘，经多方考核，优中选优。4个月，共有15人淘汰出局。

　　目前，他们对困难业户实行物业服务费减负，并对留守老人，儿童免费进行购物等服务。

　　该小区的收费率居市区之首。

　　物业与业户的关系是一损俱损，一荣俱荣。

　　有关部门建议，为加大收费力度，物业服务收费应借鉴绥化等地经验，业户进行房屋交易，办理工商执照时，都应出示物业服务缴费证明，方可办理。

　　去年年末，黑河市政府下文：“自2005年1月1日起，初始登记的商品房所有人，按购房款的2%缴纳维修基金。公有住房按房改政策出售后，购房者按购房款2%缴纳维修基金。已办理房屋权属证书的，未缴物业维修基金的，进入市场交易时，按交易评估额2%缴纳维修基金。

　　维修基金征收不但为住宅的共用部分、共用设施设备的维修解除后顾之忧，还利于物业企业的生存与发展。

　　我们坚信，经多方努力，物业企业一定会摆脱困境，迎来迟到的春天。

　　日期：2005.02.24